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物業糾紛
發布時間:2014-11-10 11:04:39  作者:  發布:www.gfqwci.tw

物業發生糾紛怎么辦?讓《泗陽第一房產網》小編告訴你吧!

伴隨著商品房市場的迅猛發展,物業管理糾紛也就隨之產生。特別是近一段時間以來,物業糾紛不僅在數量上有上升的趨勢,而且矛盾沖突也有不斷升級的跡象。

業主是欠費糾紛的最大輸家

由于物業管理費拖欠最終導致糾紛,表面上看來物業公司是受害者,但是,實質上最大的輸家是廣大業主。物業管理服務具有不可分割性。沒有繳費的業主與繳費的業 主享受同等的物業管理服務,攀比從眾心理使更多的人欠費,結果是物業管理費收繳率更低。物業公司為了控制成本,只好減少人員、降低服務質量和標準。本來每 天該清掃三次或隨時清掃,改成兩次或一次。服務質量降低了,業主不滿意,使更多的業主不繳費,而物業公司再減人降成本,這就進入了惡性循環。

糾紛是怎樣形成的

一、開發商與物業公司交接中產生的糾紛,實際是開發商遺留的一些問題。根據一項調查,我國有70%以上的物業管理公司是由房地產開發企業派生的,它們之間本 來就有著與生俱來的血緣關系,所以物業公司一般很難洗脫"和開發商一個鼻孔出氣"的嫌疑,讓業主自然而然覺得物業管理公司是開發商的維護和售后服務者,就 應該承擔所有的問題。如一些業主反映的綠地培植、小區內道路鋪設、公共設施建造等問題并非物業管理的事情,相當多是開發商遺留下來的。于是業主拿到房子以 后,認為物業公司是開發商的代言人,所有的問題都會找物業公司。

二、相關的法律規定不足。解決物業糾紛需要法律支持,而目前全 國沒有一部統一的物業管理法規,很多事情缺少統一規范。如開發商與物業公司是怎樣的關系,如何組建業主委員會,物業公司如何進入和退出小區管理,物業管理 如何收費等等,現在都基本無章可循,或有章難循。

三、一些業主對物業付費的概念接受不了。大家過去住的是平房或單位分的房,沒 有付費一說。習慣了住公房的居民,一下子買房成了業主,要繳物業管理費的觀念還沒有完全樹立起來。另外,繳多少錢,享受什么樣的服務,并不是業主自己的選 擇,有時,人們對于這種"硬派"的東西有一種本能的拒絕。

四、業主的期望值過高。客戶在買房子的過程當中和簽約之前,可能比較 相信業務員的介紹或者是宣傳材料、報紙廣告等,他的印象可能會是很理想,因為廣告的話多多少少會有藝術處理的。但是這個夢最后跟看到現實的產品會產生一定 的落差,有的買房人不能以一個正確的心理對待。任何產品,比如說房子,都是有缺陷的,不會說百分之百一點兒缺陷沒有,心理落差產生是很正常的,但是千萬不 要放大。

五、物業管理服務的質量有待于進一步的提高。一些物業管理企業錯誤地將自己凌駕于業主之上,忽視業主的權益。有的不能 嚴格按合同、制度辦事,處理問題和矛盾的方式簡單生硬。以押金、罰款等不正當手段強制業主服務管理,從而使矛盾激化。另外物業管理公司本身經營不規范,如 提交不出物業收費的預算、決算等財務報告,無法讓業主了解他們所交納的物業費用究竟是如何使用的,等等。

六、一些業主對物業管 理知識知之甚少,缺乏自我保護意識。物業管理是一個非常復雜的系統工程,涉及房地產開發公司、物業管理公司、業主、業主委員會、向物業區內提供其他方面專 業服務的有關單位和有關政府部門等等。有人買房時只注意房子的質量、價格,往往忽視了物業管理問題;只知與開發商打交道,而不知如何與物業公司打交道,甚 至不清楚自己與物業公司之間的權利義務關系。

七、有的業主誠信意識差。現在很多物業糾紛,雙方有合同,寫得很清楚,但誰也沒有 按照法律的手段解決問題。如,有的小區業主因為幼兒園收贊助費就不繳費,而實際上小區的物業公司與幼兒園是"八竿子打不著"的兩家單位,業主竟把對幼兒園 的不滿作為不繳物業管理費的理由,又如,某業主以門牌號是甲路某某號、而小區大門卻開在乙路上為由,拒邀物業管理費……像這樣東扯西湊找理由不繳物業管理 費引起糾紛的情況還有很多,其本質是誠信意識太差,能拖就拖,能賴就賴。

怎樣解決糾紛

一、簽一份詳盡的購房合同。物業管理糾紛多是因為買房時買賣雙方對房屋售后各方關于物業管理的權利義 務沒有界定清楚而造成的。比如,買房時不同的業主對物業管理的預期不一樣,有的業主傾向高收費、高標準服務,有的傾向較低標準的代收費服務,而由于沒有在 買房時說清楚,入住時某些業主認為物業管理與自己買房時的預期不一致,開發商和物業管理企業也很難協調這種矛盾。

二、簽一份完 整明確的物業管理合同。現在,無論是商家還是消費者,都把售后服務看得很重,因為從很大程度上講一些商品買的就是售后服務。住房更是如此,甚至它的售后服 務——物業管理比買房更重要,因為你要在這里住一輩子。起碼也是十幾年。因此,物業服務水準如何?怎么個收費標準?可以得到多少服務?都應在物業管理合同 里記載清楚。如果物業管理合同內容上不完備,條款用語含混,欠缺必備的約定內容必將成為日后爭議的原因。合同是服務者和被服務者的約定,只要合同規定的內 容不違反法律、法規的規定,就應以合同為依據來確認雙方的合同義務。雙方在合同履行過程中發生糾紛,應當根據合同規定來確定違約事實,承擔違約責任。只要 有一方沒有按合同規定的要求履行或不完全履行義務,另一方就有權以違約為由起訴,要求對方承擔違約責任。所以業主應與物業公司"約法三章",留下白紙黑字 的證據,一旦發生糾紛可訴請法院裁決以維護自己的合法權益。

 

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